Содержание недвижимости в германии

Виды съёмного жилья

загородный домик в Германии

Аренда предпочтительна в тех случаях, когда в перспективе иностранец будет проживать в Германии, но приобретение собственной жилплощади невозможно из-за отсутствия необходимых средств.

У иностранцев такое же право аренды, как и у граждан страны. Более того, немецкое законодательство охраняет права квартиросъёмщиков. Сам же процесс поиска жилья, оформления договора сдачи в аренду и дальнейшие взаимоотношения с хозяином и властями проще, чем думают многие.

Начинается всё с поиска интересующего жилья. Выбор конкретного варианта зависит от:

•         возраста арендатора;
•         финансовых возможностей;
•         семейного положения;
•         срока пребывания в стране.

Учитывается также социальный статус и цель пребывания.

Вопрос эксперту
Каков порядок оповещения хозяина жилья о прекращении аренды?

Съёмщик должен уведомить арендодателя не менее чем за 3 месяца о желании расторгнуть договор (переехать в другое жильё). Делать это нужно в письменной форме, отослав уведомление и получив подтверждение.

Общежитие

Идеальное жильё для небогатых иностранцев, приехавших в ФРГ для обучения – студенческое общежитие. Это самый бюджетный вариант, но претендовать на него могут только обучающиеся в заведении, к которому это общежитие относится. За этим следят строго, поэтому заселение «нелегала» исключено.

Предоставляется такое жильё после поступления в ВУЗ, до этого придётся проживать где-либо в другом месте (хотя некоторые учебные заведения могут поселить абитуриентов на время вступительных экзаменов).

• Плюс: минимальная квартплата.
• Минус: наличие соседей (которых, как известно, не выбирают), бытовые проблемы, которые не всегда зависят от тебя, необходимость находить общий язык для решения вопросов, некоторые неудобства (например, громкая музыка или шум – вечеринки в студенческих общежитиях явление обычное).

А главное то, что сюда можно и не попасть: студенты стоят в очереди на поселение, и свободного места можно и не дождаться.

Комната

Можно арендовать одну комнату в многокомнатной квартире (WG, сокращение от Wohnungsgemeinschaft – общая, или коммунальная, квартира). В английском языке этому соответствует термин room-mate.

Идеальный вариант для молодёжной компании и студентов – каждый живёт в своей комнате, квартплата делится на всех, бытовые обязанности распределяются в установленном жильцами порядке.

• Плюсы: недорого, весело, всегда рядом помощь при необходимости.
• Минусы: заселение зависит не от владельца квартиры, а от тех, кто вселился ранее. Жильцы на собеседовании с претендентом на свободную комнату решают, подходит им такой сосед или нет. И если им что-то не понравится, хозяин вынужден будет отказать.

Главное – соблюдать существующие правила общежития: по графику убирать места совместного пользования (кухню и санузел).

Квартира

Многоквартирный дом

Чаще всего иностранцы для проживания в Германии выбирают такой вариант съёмного жилья как изолированная квартира. В этом случае перед арендатором богатый выбор:

1. 1 комната (до 40 м2) подходит для студентов и проживания одного человека со скромными запросами (впрочем, и однокомнатная квартира может быть дорогой, это зависит от расположения и внутренней «начинки»);
2. 2-3 комнаты (до 70 м2) годятся для среднего класса;
3. Многокомнатная квартира (от 100 м2) – выбор состоятельных иностранцев, жильё элитной категории.

Дом

Съемный дом в германии

Самый дорогой вариант: арендатор платит не только установленную сумму владельцу, но и из своего кармана оплачивает обслуживание дома. Чаще всего снимают домики в деревне или виллы на Балтийском или Северном побережье в летний сезон.

• Плюсы: все преимущества отдельного проживания – тишина, покой, независимость. Красота окружающей природы и развитая инфраструктура. Возможность поселиться большой семьёй.
• Минусы: очень дорого.

Аренда жилья в Мюнхене при переезде на ПМЖ в Германию — краткосрочное проживание

Краткосрочная аренда, варьирующаяся от нескольких недель до года, часто пользуются популярностью у экспатов, еще незнакомых с Мюнхеном. Это удобная (и обычно более дешевая) альтернатива гостиницам.

Что такое краткосрочное проживание в Мюнхене?

Поскольку Мюнхен — популярный туристический город, в котором проводится множество международных мероприятий, таких как Октоберфест, он предлагает множество вариантов краткосрочного проживания, включая небольшие квартиры, большие дома и апартаменты с обслуживанием.

Стоимость краткосрочного проживания в Мюнхене в 2021 году

Краткосрочная аренда обычно выходит дороже длительного съема квартиры. Стоимость варьируется в зависимости от таких факторов, как площадь и тип размещения. Возможны как «холодные», так и «теплые» аренды.

В договорах аренде часто применяется трехмесячный период уведомления. Поэтому арендаторы, переезжающие на короткий срок в 3 месяца, рискуют потерять свой депозит.

Оформление аренды: что следует знать

После того как квартира выбрана и достигнута договоренность с владельцем жилья, можно приступать к оформлению арендного договора. Официальный документ об аренде в Германии гарантирует стопроцентное выполнение того, что зафиксировано на бумаге, поэтому к составлению этого документа нужно подойти со всей ответственностью.

В договоре должно быть указано следующее:

• величина арендной ставки;
• размер предоплаты за коммунальные услуги (Nebenkosten);
• размер залога (Kaution);
• сроки действия договора (Dauer). В большинстве случаев договор является бессрочным;
• сроки оповещения о расторжении договора (Kuendigungsfrist). Минимальный срок – за три месяца до переезда. Для этого необходимо отправить владельцу письменное уведомление (Kuendigung) и получить от него подтверждение;
• сроки проведения косметического ремонта (один раз – при въезде или выезде);
• площадь жилья;
• количество комнат;
• количество передаваемых ключей от дверей (входных и внутренних);
• порядок проживания (housordnung);
• при аренде квартиры с мебелью – описание имущества и его состояния;
• порядок оплаты арендатором мелких поломок (до 100 евро), которые могут возникнуть во время эксплуатации имущества (потекший кран и т.д.);
• возможность содержания животных;
• порядок решения возникших вопросов, неучтенных в контракте, и др.

Перед поселением следует вместе с владельцем квартиры или управдомом составить протокол передачи-приема жилья. Этот протокол рассматривается в качестве приложения к контракту.

В приложение необходимо внести все номера и показания счетчиков отопления, холодной и горячей воды, газа, электричества на день сдачи квартиры, а также все замеченные недостатки (трещины, сколы, царапины и т.п.).

При выезде составляется новый протокол, который сверяется с первым. Эти документы должны быть подписаны обеими сторонами, в противном случае арендодатель может не вернуть залог.

Какие документы необходимы для подписания контракта об аренде жилья в Германии

Для того чтобы заключить сделку и составить договор аренды, иностранному гражданину потребуются следующие документы:

• копии ВНЖ, загранпаспорта и визы;
• справка о зарплате (за последние три месяца);
• справка о кредитной истории (Schufa-Auskunft) на каждого, кто собирается проживать в арендованном жилье.

Среди бумаг, которые могут понадобиться дополнительно, могут быть:

• анкета (Selbstauskunft) с данными об арендаторе, включая сведения об образовании, профессии, должности, наличии детей и домашних животных, наличии вредных привычек, адрес последнего места проживания с телефоном арендодателя;
• справка о своевременной оплате аренды или рекомендательное письмо от прежнего арендодателя;
• справка с последнего места жительства о соблюдении порядка в доме.

Весь пакет документов нужно иметь при себе уже во время первого визита к арендодателю.

Договор заключен: что нужно делать дальше

Заключение договора об аренде еще не дает повода расслабляться – нужно выполнить еще несколько действий. Законодательство Германии предписывает арендодателю зарегистрироваться  в Bürgeramt/Bürgerbüro для проживания в квартире.

При себе необходимо иметь загранпаспорт с визой, договор об аренде и справку от арендодателя. В этой справке (Bescheinigung), подписанной арендодателем, должен быть указан адрес, по которому расположена квартира, ее владелец, даты заезда и выезда арендаторов, их ФИО (с указанием года рождения).

После получения справки о регистрации (прописке) необходимо связаться с Иммиграционной службой (Ausländerbehörde (ABH)) и сообщить свой новый адрес.

Следующим шагом будет знакомство с правилами проживания (Hausordnung): как происходит уборка в подъезде и на территории, когда можно или нельзя проводить вечеринки и др.

Германия

В Германию многие едут работать  учиться. Страна привлекает стабильной экономикой, достойными заработными платами, высоким уровнем медицинского и социального обслуживания. Аренда здесь популярна как нигде, в том числе и у местных жителей. Почти 60% населения снимает квартиры.

Как и везде, наиболее рентабельны спальные районы, удаленные от центра. Квартира в тихом квартале площадью в 80 квадратных метров обойдется от 700 евро. В центре города за то же удовольствие потребуется заплатить не менее 1.5 тысяч.

Самые бюджетные варианты – это мини-студии, таких предложений на рынке достаточно, поскольку владельцы переделывают квартиры под эконом-класс. Снять подобный вариант удастся за 400 евро в месяц, однако это будет скромная квартира площадью в 20–25 метров, где не слишком комфортно проживать долгое время даже одному гостю, не говоря уже о парах или семьях.

Желания: заработать на аренде и стать ближе к Европе

Я давно собирался инвестировать небольшую сумму в недвижимость за границей. Хотелось получать стабильный доход от сдачи квартиры в аренду и стать ближе к Европе. В 2009 году это стремление оформилось в осознанное желание.

Мое главное условие: объект должен подходить для инвестиций, то есть быть востребованным нанимателями и приносить хорошую прибыль. Бывать там я не собирался, поэтому местоположение квартиры, окружающая обстановка и прочие моменты не играли для меня большой роли.

Конечно, сначала у меня были опасения и различные бытовые страхи. Все-таки на тот момент процедура приобретения недвижимости в Германии была мне совершенно незнакома. Но после разговора с представителями риэлторской компании L&B Immobiliya я все продумал, взвесил и наконец-то решился.

Справка Prian.ru

Германия считается одним из самых надежных рынков для инвестиций в недвижимость в мире. Исследователи Роттердамского университета Эразмуса подсчитали, что цены на жилье в Германии оставались относительно стабильными в течение последних 25 лет, даже с учетом инфляции и объединения страны. Например, в конце 2008 года, после краха банка Lehman Brothers, средняя стоимость жилой недвижимости в Германии снизилась лишь на 0,7%  за год. Для сравнения: в Великобритании спад за то же время составил 15%, в США – 12%, а в Ирландии – 9%.Однако, как известно, инвестиции не могут быть одновременно надежными и высокодоходными. Нормальной прибылью от сдачи недвижимости в аренду считается 5-6% годовых, что по сравнению с доходностью немецких депозитов (0,5-2%) весьма неплохо. Рассчитывать на молниеносный рост цен на рынке также не стоит.

На какой доход может рассчитывать владелец

Назвать усреднённый показатель доходности сложно: в зависимости от федеральной земли и города эта цифра сильно разнится. Но можно вывести общее правило: в крупных городах (из-за сравнительно высокой цены квадратного метра) доходность от сдачи в аренду будет ниже – на уровне 1–3% чистыми. Зато местная недвижимость быстрее дорожает и легче продаётся.

В небольших населённых пунктах арендная доходность выше – 4–7%. Однако найти там стабильного арендатора сложнее. Также в таких местах редко практикуется краткосрочная аренда.

Любовь Баумгертнер: «Как и цены на недвижимость, арендные ставки постоянно растут, хотя их рост более медленный. По уже существующим договорам аренды разрешается повышение арендной платы не более чем на 15% каждые три года. При этом нельзя превышать официальный уровень арендных плат – Mietspiegel. На меблированные апартаменты при краткосрочной аренде (от месяца до года) данные ограничения пока не действуют».

Примеры объектов недвижимости в Германии

Квартира в Берлине, Германия

1 246 051 €

Площадь 110.3 м2, 3 комнаты

Knight Frank

Квартира в Берлине, Германия

221 004 €

Площадь 51.33 м2, 2 комнаты

L&B Immobiliya

Квартира в Берлине, Германия

1 193 000 €

Площадь 97 м2, 4 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

785 000 €

Площадь 78.21 м2, 3 комнаты

HOUSAGE

Квартира в Берлине, Германия

159 450 €

Площадь 45 м2, 1 комната

L&B Immobiliya

Квартира в Берлине, Германия

185 000 €

Площадь 43.89 м2, 2 комнаты

L&B Immobiliya

Квартира в Мюнхене, Германия

585 000 €

Площадь 41 м2, 1 комната

Campus Property

Квартира в Берлине, Германия

1 679 000 €

Площадь 153.08 м2, 4 комнаты

Prestige Property

Квартира в Берлине, Германия

957 220 €

Площадь 78 м2, 2 комнаты

EW Real Estate

Квартира в Берлине, Германия

197 080 €

Площадь 28.96 м2, 1 комната

Berkshire Hathaway Home…

Квартира в Берлине, Германия

370 000 €

Площадь 40.04 м2, 2 комнаты

Berkshire Hathaway Home…

Квартира в Берлине, Германия

196 900 €

Площадь 32.48 м2, 1 комната

L&B Immobiliya

Апартаменты в Гамбурге, Германия

1 310 000 €

Площадь 119 м2, 3 комнаты

JLL Residential Develop…

Квартира в Берлине, Германия

1 350 000 €

Площадь 159 м2, 3 комнаты

JLL Residential Develop…

Квартира в Берлине, Германия

326 527 €

Knight Frank

Квартира в Гельзенкирхене, Германия

60 000 €

Площадь 60 м2, 2 комнаты

DEM GROUP GmbH

Коттедж в Дюрене, Германия

495 000 €

Площадь 310 м2

DIKS GMBH

Квартира в Лейпциге, Германия

72 500 €

Площадь 24.29 м2, 1 комната

L&B Immobiliya

Апартаменты в Берлине, Германия

340 000 €

Площадь 64 м2

Savills

Дом в Дортмунде, Германия

718 750 €

Площадь 564 м2, 18 комнат

CM Real Estate

Какие документы надо требовать с арендатора?

Собственнику недвижимости в Германии надо убедиться, что кандидат в арендаторы заслуживает доверия и является финансово обеспеченным человеком.

Для аренды недвижимости в Германии квартирант должен предоставить следующие документы:

• Удостоверение личности или паспорт.
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung — документ, подтверждающий, что кандидат не имеет долгов перед предыдущими арендодателями. 
• Три последних платежных ведомости, подтверждающие, что квартирант зарабатывает достаточно, чтобы платить за аренду. Могут быть приняты доказательства достаточной экономии.
• Выписки с банковского счета за последние три месяца.
• Mieterselbstauskunft — форма заявления, дающая потенциальному арендодателю дополнительную информацию о кандидате, например, дата рождения, количество людей, которые будут проживать в квартире, и чем они зарабатывают себе на жизнь.
• SCHUFA-Auskunft или  Bonitätsauskunft für den Vermieter — SCHUFA-Auskunft (кредитный отчет), показывающий кредитный рейтинг арендатора. Приемлемой альтернативой может быть выписка из вашего банковского счета, показывающая регулярный доход и своевременную оплату аренды и счетов.

Вы можете обратиться к нашим экспертам за помощью в подборе доходной недвижимости в Германии. Вот некоторые наши предложения:

Чтобы получить консультацию по вопросам покупки жилой недвижимости в Германии, напишите нам письмо на электронную почту: info@offshore-pro.info.

Почему стоит купить жилую недвижимость в Германии россиянину?

Покупка жилой недвижимости в Германии для наших соотечественников без переезда в страну является своеобразной “заначкой на черный день”. Это возможность вложить деньги в имущество в одной из самых безопасных стран Европы со стабильной политической и экономической обстановкой. Такое имущество постоянно растет в цене. Например, цены на квартиры в Берлине в доковидный период повышались ежегодно на 10%. Для этих целей можно покупать апартаменты сразу с действующими договорами аренды. В ФРГ в крупных городах много предложений продажи квартир, в которых живут арендаторы.

Высокий ли спрос на аренду жилья в немецких городах?

Около 30% населения Евросоюза постоянно арендует жилье. В ФРГ такой показатель еще выше и составляет 48%. Если брать немецкие мегаполисы, то там доля арендаторов превышает 50%. Например, арендаторами квартир в Берлине являются 80% населения, в Гамбурге — 70%, в Штутгарте — 75%. Немцы любят долгосрочный съем жилья, но с учетом такой высокой доли мобильного населения переезды происходят повсеместно в каждом районе. Когда иностранец приобретает недвижимость в Германии в мегаполисе (категории А), он имеет высокие шансы быстро найти квартирантов на долгий срок.

Какие способы поиска арендаторов недвижимости в Германии?

Самый удобный способ сдать в аренду недвижимость в Германии — нанять немецкого маклера, который обо всем позаботится. Обычно собственник жилья не платит агентское вознаграждение. Агенты получает свой доход за счет арендаторов, которым подыскивают жилье. Количество немецких сайтов коммерческой недвижимости в Интернете огромное. Электронные доски объявлений также представляют собой простой способ найти отдельных агентов по недвижимости. Более того, преимущество онлайн-рекламы перед рекламой в местных газетах состоит в том, что она более актуальная.

Аренда жилья в Германии: что предпочтительнее для иностранцев

Немецкий рынок недвижимости открывает широкие возможности для иностранных граждан, поскольку им предоставлены такие же права, что и гражданам ФРГ. Поэтому они могут арендовать недвижимость, владеть ею, сдавать в субаренду.

Любой легально находящийся в Германии иностранец (от студента до бизнесмена) сможет найти жилье с учетом своих предпочтений и возможностей. Выбор того или иного типа жилья, будь это комната в коммунальной квартире, квартира или особняк, зависит от финансовых возможностей, социального статуса арендатора, целей его пребывания в Германии, семейного положения.

Рассмотрим более подробно, что ожидает иностранного арендатора в каждом конкретном случае.

1. Комната в студенческом общежитии. Претендовать на нее могут студенты, которые поступили в немецкие вузы. Главный и, пожалуй, единственный плюс этого типа жилья – возможность снять его недорого. К минусам следует отнести тот факт, что поселение происходит только в порядке очереди, поэтому мест может попросту не хватить, а также «радости» жизни в общежитии: шумные соседи, возможные бытовые проблемы, перебои в работе интернета.
2. Аренда комнаты в коммунальной квартире (Wohnungsgemeinschaft или WG). В большинстве случаев речь идет о многокомнатной квартире, в которой проживает несколько арендаторов. Плюсы аренды такого типа жилья очевидны прежде всего с материальной точки зрения: оплата за квартиру делится на нескольких человек. Кроме того, это возможность скооперироваться с друзьями и проживать в WG своей компанией. К недостаткам такого типа жилья следует отнести необходимость заключения соглашения не столько с арендодателем (при условии вашей платежеспособности и легального статуса здесь проблем не возникнет), сколько с жильцами WG.
   Для того чтобы снять комнату студенту, ему нужно будет пройти неформальные «смотрины» – собеседование-знакомство с арендаторами, которые уже проживают в квартире. В каждой комнате такой квартиры обычно живут один-два человека. Туалет, ванная, кухня находятся в общем пользовании. Жильцы каждой комнаты по очереди обязаны заниматься их уборкой и обслуживанием.

1. Аренда отдельной квартиры (Wohnung). Этот вариант самый распространенный среди иностранных граждан, которые намерены какое-то время проживать в Германии. Одинокие и студенты чаще стремятся арендовать однокомнатную квартиру площадью до 40 кв. м. Представители среднего класса предпочитают квартиры площадью до 60-70 кв. м с двумя или тремя комнатами (Zimmer). Квартиры, площадь которых превышает 100 кв. м, – это уже элитный сектор.
   Гражданам стран СНГ следует знать, что при расчете жилой площади (Wohnfläche или Wfl) в ФРГ к площади комнат с прямыми стенами нужно прибавить:

• 50% площади под скошенными стенами на высоте 1-2 м (на чердаках (Obergeschoss или ОG);
• 25% площади балкона, лоджии, террасы;
• 50% площади веранды (если не отапливается).

1. Аренда дома. Съемный дом обходится довольно дорого, поскольку помимо арендной платы необходимо дополнительно оплачивать еще и его обслуживание. Тем не менее виллы на побережье Северного или Балтийского морей, а также деревенские дома пользуются спросом, особенно в летнее время. Свежий воздух, спокойствие и красивая природа плюс комфортные условия проживания и высокий уровень развития инфраструктуры в Германии с лихвой компенсируют все материальные издержки. Особенно привлекателен такой вариант для семей из 4 и более человек, а также владельцев домашних животных.

Стоимость питания в Германии

Если сравнивать противоположные части страны по дороговизне продуктов питания, список в порядке уменьшения будет выглядеть так:

1. Юг;
2. Запад;
3. Север;
4. Восток.

Разница между Югом и Востоком составит примерно 10% — 20%. Средние цены по стране, показаны в следующих таблицах.

Итого, средняя корзина продуктов на одного взрослого человека в месяц, составит около 160 евро (14 327 рублей). Питание вне дома, соответственно подымет эту планку.

Например:

• Поход в обычный ресторан, обойдется в среднем 45 — 60 евро (4 029 — 5 372 рублей) на двоих;
• Пол-литра немецкого отечественного пива, стоит около 3,5 евро (313 рублей);
• Капучино = 2,63 евро (235 рублей);
• Бутылка негазированной воды 0,33 л = 1,77 евро (158 рублей).

Плюсы и минусы ведения арендного бизнеса в Германии

При грамотном вложении средств и правильном выборе объектов и УК арендный бизнес может приносить стабильный доход. Процент доходности в Германии невысокий (в среднем 3% годовых). Тем не менее это надёжные вложения для приумножения средств. А если учесть рост стоимости самой недвижимости, то дополнительно можно заработать при перепродаже.

Каких-то серьёзных минусов и рисков при вложении в немецкую недвижимость нет. В основном все возможные ситуации связаны с частными случаями – когда в квартиру вселяются представители маргинальных слоёв общества. Часто они лишены стабильного заработка, поэтому в какой-то момент перестают платить за проживание.

За помощью в социальные службы такие люди идут нечасто, поэтому остаётся единственный вариант – выселение их через суд. А процесс занимает время, в которое владелец квартиры также не получает доход. 

Чтобы избежать таких ситуаций, эксперты рынка советуют обращаться в управляющие компании, которые на этапе сдачи в аренду проверяют документы и платёжеспособность претендентов.

Фото: pixabay.com, unsplash.com

Инфографика: Ольга Бодрова

Чехия, Финляндия, Латвия

Еще одно недорогое и потому востребованное направление – Чехия. Сюда едут работать, учиться, лечиться и отдыхать, причем круглый год. Также нередко Прага служит местом остановки при традиционных турах «галопом по Европам», поэтому жилье нередко сдается здесь посуточно.

Если речь идет об отдыхе или долгосрочной аренде, то приемлемый вариант в спальном районе столицы удастся найти от 250–350 евро в месяц. Центр и востребованные курорты стоят 800–1000 евро за месяц. Наибольший спрос приходится на бюджетные однокомнатные квартиры.

Примерно такие же цены в Латвии, Эстонии, Литве и Финляндии, – эти страны часто привлекают россиян близостью расположения,  достопримечательностями, отличными условиями для отдыха и профессиональной реализации.