Ипотека в испании для россиян

Рейтинг банков по выгодности кредитов в 2018 году

Посмотрим на рейтинг ипотечных программ 2018 года по данным портала HelpMyCash.com, анализирующего банковские услуги Испании. Рейтинг учитывает проценты по ипотечному кредиту, комиссию на оформление и величину Euribor, влияющую на ежемесячную плату. Для примера возьмем ипотечный кредит в €100 000.

Лучшие программы ипотечного кредитования на начало 2018 года по переменной ставке

Важно! В таблице указана цифра первой выплаты по кредиту. При неизменном Euribor дальнейшие выплаты уменьшаются

Openbank: процентная ставка Euribor плюс 0,99% (без первоначального платежа) и никаких комиссий или страховки. С помощью этой ипотечной программы можно получить средств до 80% стоимости дома, которые возвращаются в течение 30 лет. Что касается дополнительных расходов, здесь нет оплаты за суброгацию (смену банка), досрочное погашение и других комиссий. Но чтобы получить в кредит максимальную сумму нужно переводить зарплату в 900 евро или совместный доход в 1800 евро (если есть два владельца) на открытый в банке счет. Обязательное страхование жилья подписывается в любой компании.

За ним следует банк ING, с процентной ставкой Euribor плюс 0,99%, без комиссии для клиента.

На третьем месте ипотека Banco Popular благодаря ставке Euribor плюс 0,99%. Но здесь нужно выполнить четыре требования: перечислять не менее 1200 евро на счет, который вы должны открыть в этом банке для зарплаты (domiciliar la nómina), подписать две страховки (дома и жизни) и внести минимальный ежегодный взнос в размере 600 евро в пенсионный фонд банка.

Ипотека с фиксированной ставкой

Ипотека с фиксированной процентной ставкой – хороший выбор для тех, кто не любит рисковать. Сейчас растет популярность фиксированной ставки, вызвано это ожиданием роста Euribor, который может начаться в ближайшие годы. Рейтинг программ с фиксированной ставкой:

Первое место принадлежит Bankinter с процентной ставкой 1,50% при 10 годах ипотеки и до 2,35% при 30 годах. Комиссия за открытие – 1% (минимум 500 евро), компенсация за досрочное погашение и суброгацию (0,50% за первые пять лет и 0,25% в обоих случаях) и 0,75% за смену вида страховки. Чтобы получить кредит с наилучшими условиями, вы должны переводить зарплату на счет в банке и застраховать дом и жизнь.

Программа Liberbank позволяет получить доступ к самым низким краткосрочным процентам в фиксированных ипотечных кредитах: от 1,60% на срок до 10 лет.

Программа Bankia работает без комиссионных. Ипотечный кредит без комиссий или продуктов, связанных с процентами, который колеблется между 1,75% TIN и 2,75% TIN в зависимости от срока, на который он заключен (в нашем примере – 2,25%).

Нужно учесть, что дополнительные банковские продукты могут значительно увеличить выплаты. Ведь стоимость страхования жизни и дома включаются в общую сумму, повышая уровень расходов. При этом кажущийся дешевым кредит с низкой процентной ставкой на практике может оказаться совсем не таким уж дешевым.

Зависимость от типа имущества

Банки часто предлагают лучшую ипотеку для имущества, которое находится в их активах (например, банк участвует в строительстве или реконструкции дома и предлагает покупателю этой недвижимости уже готовый пакет банковских услуг, в том числе выгодное кредитование покупки). На недвижимость, которая нуждается в реконструкции или капитальном ремонте, или в случае покупки деревенского дома можно получить ипотеку с более низким процентом. Логика в том, что владельцу необходимо вложить больше денег в ремонт дома, что увеличивает риск неплатежа по кредиту

Нужно обратить на это внимание работника банка, ведь процент по ипотеке в Испании можно обсуждать

Процентная ставка в странах Европы не участниках ЕС

Государства, не вошедшие в Европейское содружество: Исландия, Швейцария, Монако, Лихтенштейн, Черногория имеют большой разброс предложений по ставкам и срокам возврата кредита.

Условия займов тоже разные:

1. Уровень жизни швейцарцев позволяет взять самый популярный ипотечный заём с возвратом через 10 или 15 лет. Пожизненный срок также весьма распространён, в случае смерти кредитора, бремя выплат ложится на наследников.
2. В Монако недвижимость невероятно дорогая. Вы вынуждены взять минимальную сумму кредита равную 500 тысячам евро. Клиентам предлагаются различные виды сделок.
3. Для Лихтенштейна традиционным является недлительный срок выплаты, всего 20 лет, но здесь потребуют обязательный первоначальный взнос, который составит 10 процентов от рыночной стоимости предполагаемого к покупке жилья.
4. Привлекательной для россиян является недвижимость в Черногории. Здесь каждый , кто имеет возможность подтвердить свои официальные доходы может взять кредит на ипотеку в сумме от 10 до 500 тыс. евро.

Существуют и другие требования:

• Открытый счёт в местной банке;
• Приобретена обязательная страховка;
• Наличие доказательств о кредитоспособности;
• Трудоустройство на постоянной основе;
• Необходимо иметь полный комплект затребованных документов.

Процентная ставка по ипотеке в странах Евросоюза

Казалось бы, вся территория ЕС имеет одну общую экономическую зону, цивилизованную конкуренцию и интеграцию финансовых передвижек, действующие банки расходятся по многим критериям: условиям к клиентской базе, правилам регистрационных и сделочных решений.

Грабительскую политику кредитования наших граждан в банках России невозможно поставить в один ряд с лояльной и доступной политикой банковских структур ЕС. Экономика Евросоюза стабильна и устойчива, кредиты на покупку и строительство жилья выдаются со смешными процентами от 1,5 до 3.

Вот средняя годовая ставка по ипотечному кредитованию на двадцатилетний срок:

• в Хорватии- 5,38%;
• в Австрии -2,09%;
• в Нидерландах – 2,60%;
• в Болгарии – 4,87%;
• в Швеции – 1,85%;
• в Латвии – 2,93%;
• В Литве – 2.00%;
• на Мальте – 3,67%;
• в Эстонии -2,34%;
• в Германии – 1,89%;
• во Франции – 2,09%;
• в Финляндии – 1,47%;
• в Италии – 2,57%;
• в Ирландии- 3,87%;
• в Дании – 2,21%;
• в Чехии – 2,00%;
• в Польше – 3,76%;
• в Португалии – 2,81%;
• в Румынии -3,32%;
• в Люксембурге -1,94%;
• в Словакии – 1,92%;
• в Словении- 3,60%;
• на Кипре – 4,13%;
• в Великобритании – 3,22%;
• в Испании – 2,25%;
• в Венгрии – 5, 79%;
• в Бельгии – 2,46%;
• в Греции – 4,34%.

Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в ипотеку? – Как подать заявку на испанский ипотечный кредит

Большинство крупных испанских банков предлагают ипотечные кредиты нерезидентам

В первую очередь следует обратить внимание на Banco Santander Central Hispano, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria и CaixaBank. Вы также можете открыть счет и обеспечить оформление ипотеки через такой международный банк как Barclays, Chase или IMS

Есть еще несколько заслуживающих внимания вариантов. Подробнее: Открыть личный банковский счет в Испании

Если собираетесь подать заявку на ипотеку, чтобы купить недвижимость в Испании, лучший совет от экспертов в начале пути будет звучать так: «Присмотритесь к ценам и начните как можно раньше».

Хотя официальный процесс оформления ипотеки может начаться только после достижения соглашения о продаже, возможно и целесообразно начать подготовку к оформлению вашей ипотеки одновременно с покупкой недвижимости.

Ведь в стане есть много финансовых продуктов, доступных для нерезидентов, среди которых придется выбирать. При этом условия любого конкретного продукта могут устанавливать ограничения на типы недвижимости, которую вы можете приобрести.

Независимо от того, услугами какого ипотечного кредитора вы пользуетесь (испанского или международного), вам необходимо иметь на руках, как минимум, следующие документы:

• Номер NIE.
• Доказательство занятости или дохода.
• Документы, подтверждающие предварительное согласие заключить сделку с продавцом.
• Доказательство того, что налог на приобретаемую недвижимость в Испании выплачивается вовремя, и на текущий день по приобретаемому активу нет никакой фискальной задолженности.
• Подробная информация о ваших текущих долгах и ипотеках.
• Копии всех ваших существующих договоров о владении недвижимым имуществом (в Испании и других странах).
• Информация о ваших текущих активах.
• Сведения о любых добрачных договорах между сторонами, предполагающих вступление в брак и урегулирование имущественного режима в рамках брачных отношений (если применимо).

После того, как вы отправите заполненную заявку в банк, и аналитики-оценщики все обработают, банк сделает вам предложение по ипотеке. Это может быть не самое лучшее предложение банка, поэтому не бойтесь подать заявку в банк-конкурент и получить предложения там.

Часто конкурент может предоставить вам гораздо более привлекательное предложение, которое можно направить в первоначальный банк, чтобы узнать, готовы ли там улучшить свою первоначальную оферту.

Несмотря на то, что вам не нужно платить за получение ипотечного предложения или консультации, вам может потребоваться заплатить за оценку недвижимого имущества, услуги местного юриста или испанского переводчика (того, который не работает в штате ипотечного кредитора).

Их услуги могут помочь вам избежать заблуждения или давления со стороны высоко мотивированных продавцов, желающих воспользоваться преимуществами взаимодействия с покупателем иностранцем в своих корыстных целях.

Досрочное погашение

При досрочном погашении банки теряют прибыль, поэтому за такие процедуры предусмотрен штраф.

Снижение размеров штрафных санкций возможно при определённых условиях:

• При дифференцированной ставке предусмотрена комиссия в размере 0,5% суммы, которую планируют вернуть раньше срока, если срок погашения задолженности не превысил 3 года. Если выплачивать с 3-х до 5-ти лет, комиссия будет 0,25%, без комиссии можно вернуть долг через 5 лет после подписания договора.
• При фиксированной ставке размер штрафа будет 4% в течение первых 10 лет. В дальнейшем придется заплатить дополнительно всего 3%.

Размеры процентных ставок

Размеры процентных ставок по ипотечным займам в Испании остаются на уровне 3,5-4% годовых. При этом ежемесячная выплата по кредиту не может быть больше 30-35% от размера совокупного дохода.

Процентные ставки по ипотеке в Испании имеет три разновидности:

1. Фиксированная. Ее размер достигает 3-3.4% процента годовых. При этом размер ежемесячных выплат остается неизменным.
2. Плавающая. Может менять свое значение на протяжении всего срока кредитования. Такая процентная ставка пересчитывается ежегодно иди два раза в год, зависит от рыночных показателей.
3. Смешанная. В этом случае одна часть предоставленного кредита должна выплачиваться исходя из фиксированной ставки, другая – с учетом плавающей ставки.

В Испании существует возможность модификации ставок, что подразумевает перевод, например, плавающего процента в фиксированной, которая актуально как для резидентов, так и для лиц, не являющихся гражданами Испании. Стоимость процедуры – 0,15% от уплаченной суммы.  Дополнительные расходы

При оформлении заявки на получение займа необходимо учитывать возможность дополнительных расходов, связанных с покупкой недвижимости. Первый платеж по ипотеке примерно равняется 1% от итоговой стоимости объекта сделки. После оформления сделки каждый год отдельно оплачивается страховка в размере 0,2% от стоимости купленной квартиры иди дома. Для того, чтобы оплатить процедуру оценки приобретаемого жилья придется заплатить еще около 500 евро.

Покупая жилье в Испании, к его стоимости добавляют еще 14-16% на дополнительные расходы, к которым относятся:

• государственная пошлина в размере 10% процентов от итоговой стоимости объекта недвижимости;
• комиссионная выплата банку за оформление кредита (1,5-2% от цены жилья);
• стоимость экспертной оценки объекта, услуги нотариуса.

К обязательным налогам, которые владельцы недвижимого имущества оплачивают дополнительно относятся:

• налог на имущество в размере 0,5-2% в год;
• регионально установленный муниципальный налог;
• налог на сдачу жилья в аренду (24% ежегодно);
• оплата коммунальных услуг.

В права собственности владелец вступает только по прошествии нескольких месяцев со дня подписания специального контракта. Процедура осуществляется только после того, как банком будет одобрена ипотека и завершится процедура нотариального заверения договора купли-продажи.

Ипотека в Испании в 2019-м: процентная ставка и дополнительные платежи

Аннуитетная (фиксированная) ― ставка, неизменная в течении всего периода выплаты кредита.
Среди банковских учреждений, зарекомендовавших себя наиболее надежно на рынке Испании, самые выгодные условия предлагают Liberbank (ставка 1,9% годовых), Credit Agricol (2,10% годовых), Santander (2,15% годовых) и Bankia (2,25% годовых). Срок кредитования для всех организаций до 25 лет.
Дифференциированная (переменная) ― ставка, которая меняется в зависимости от Европейской банковской ставки предложения (EURIBOR), т.е. ставки межбанковских краткосрочных кредитов. Учитывая ставку EURIBOR, обычно ежемесячный взнос меняется, в среднем, максимум на 0,3%.
Среди учреждений, которые выдают ипотеку на максимально привлекательных условиях (ставка EURIBOR+0,99%), можно выделить Openbank, Bankia, ING, Santander, Popular Hipoteca Santander. Срок кредитования для всех организаций ― 30 лет.
Смешанная ставка ― это кредитование, при котором до 50% заемных средств выплачиваются получателем по фиксированной годовой ставке, а остальная сумма займа ― по ставке EURIBOR с дополнительной комиссией банка (в годовом проценте).
Ипотека для нерезидентов в Испании подразумевает, что выплаты будут осуществляться с личного счёта в Испании, т.е. для соотечественников нужно будет открыть счет в местном банке

Также важно понимать, что оформление кредитования подразумевает сразу внесение суммы, эквивалентной минимум 25% от оценочной стоимости приобретаемого имущества

• Налог на переход собственности (ITP) ― 10% от оценочной стоимости объекта;
• Услуги банка по открытию ипотеки и оформлению документов — 1% от суммы кредита;
• Услуги нотариуса и внесения информации в реестр недвижимости ― 2% от стоимости объекта;
• Перевод и апостилирование документов ― около €500;
• Оценка объекта покупки ― около €500.

Риелторы и юристы в Испании

При поиске помощников в проведении сделки стоит учитывать несколько обстоятельств.

Участие риелтора в сделке необязательно. Главное – для регистрации купли-продажи необходим нотариус, который и несёт ответственность за юридическую чистоту сделки. Но большинство иностранцев пользуются услугами агентов, которые, как правило, для покупателей бесплатны.

Испания очень популярна у зарубежных покупателей недвижимости. Для россиян она и вовсе безусловный лидер спроса. Соответственно, местный рынок ориентирован на работу с иностранцами. В курортных регионах есть множество компаний, основанных выходцами из России и других стран бывшего СССР. Фирмы, которыми владеют испанцы, также часто нанимают русскоговорящих агентов.

Кроме того, у многих из них есть представители в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах. А значит, найти сервис на родном языке не составит труда, по крайней мере если вас интересует испанское побережье Средиземного моря. В других регионах – сложнее. Специалисты традиционных испанских агентств часто не говорят даже по-английски.

При этом риелторская деятельность в Испании не подлежит обязательному лицензированию. Открыть такой бизнес несложно – не нужны большие капиталы, длительное обучение, получение сертификатов… В результате есть риск связаться с фирмой-однодневкой, получить некачественный сервис или заплатить завышенную комиссию.

Поэтому перед началом работы рекомендуем проверить вашего риелтора: зарегистрированное юрлицо (не полгода назад), офисы в разных регионах и даже странах, качественный и регулярно обновляемый сайт, готовность предоставить контакты бывших клиентов… Одним из показателей качества может быть участие компании в профессиональной ассоциации – Gestor Intermediario en Promociones de Edificiones (GIPE) или Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API).

Размер и порядок начисления агентского вознаграждения в Испании также не регулируется законом. Стандартная практика – комиссию 3–5% от цены объекта выплачивает продавец. Но бывает (особенно если в цепочке участвует несколько агентов), что стоимость недвижимости искусственно завышается, чтобы увеличить вознаграждение риелтора. Во избежание таких случаев рекомендуем проверить, не опубликован ли тот же самый объект в других базах по другой цене, сравнить его цену с похожими предложениями и заказать независимую оценку.

Заключение оценщика можно получить онлайн за €10–30 на сайтах многих банков. Хотя, конечно, лучше найти агента, которому вы доверяете.

И наконец, объём и типы услуг, которые предоставляют испанские риелторы, тоже очень сильно разнятся. Одни только подбирают объекты, возят на просмотры и участвуют в переговорах; другие могут и мебель подобрать, и договоры с поставщиками коммунальных услуг заключить, и сдать недвижимость в аренду. Этот вопрос стоит также обсудить перед началом работы.

Главную ответственность за сделку несёт не риелтор, а юрист – адвокат или нотариус. Юрист проверит чистоту сделки, составит документы, зарегистрирует сделку, осуществит контроль за переводом средств. Юрист, разбирающийся в тонкостях процесса, поможет вам сэкономить время и деньги, а также снизить риски при заключении сделки. Порекомендовать юриста могут риелтор или знакомые. Также можно его найти через юридические сообщества.

Смотрите список риелторов и застройщиков Испании

Особенности получения кредита

Взять ипотеку в Испании с российским гражданством могут как юридические, так и физические лица. Выдача ипотеки в Испании для Россиян предоставляется практически на таких же условиях, как и для граждан Испании. Приобрести жилье в кредит не сложнее, чем в России, тем более, что 17 июня 2019 года в Испании вступил в силу новый ипотечный закон, получивший название Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019.

Российские граждане могут взять ипотеку в Испании

Основные изменения закона 2021 года:

• Обращение к нотариусу должно осуществляться не позже чем за 10 дней до заключения договора. Банк также обязан обеспечить заемщика договором с точно прописанными и понятными клиенту условиями не менее чем за 10 дней.
• Ограничение комиссии за полное или преждевременное погашение ипотечного долга.
• Увеличился срок неуплаты кредитной суммы.
• Кредитор должен тщательно изучить платежеспособность клиента и его кредитную историю.
• Право на получение мультивизы для семьи клиента.

Процентная ставка и дополнительные платежи

Для иностранцев ставки по процентам ипотеки в Испании можно разделить:

1. Смешанная ставка. Клиент выплачивает до 50% заимствованных средств по фиксированной ставке. Остаток долга с добавочной комиссией оплачивается по ставке EURIBOR.
2. Переменная ставка. Зависит от Европейской банковской ставки (в среднем изменения происходят на 0,3 – 0,4 процента).
3. Фиксированная. Сумма не изменяется на протяжении кредитного периода.

Для приобретения жилья в ипотеку в Испании необходимо оплатить все дополнительные платежи, к ним относятся:

• 2% от стоимости недвижимости на занесение информации в реестр и юридические услуги.
• Налог 10 % от общей стоимости – на передачу собственности.
• Страховка жилого помещения.
• Оценка приобретаемой собственности – от 500 до 1500 евро.
• Перевод документации — около €500.

Все дополнительные платежи необходимо оплатить для приобретения жилья в ипотеку в Испании

Максимальная сумма

В настоящее время ипотека в Испании для русских имеет хорошие лояльные условия. Гражданин РФ вправе надеяться на получение до 80% от стоимости приобретаемого жилья, но бывают случаи, что банки выдают 100% сумму. Предельная сумма займа определяется платежеспособностью клиента и рыночной стоимостью.

Что влияет на решение кредитора

Рассматривая заявку на ипотеку, банк оценивает потенциал соискателя по следующим параметрам:

1. Трудоспособность. Обязательный минимум работы на одном предприятии – 6 месяцев, общий непрерывный стаж должен составлять хотя бы 2 года, но  чем больше, тем лучше.
2. Финансовые возможности. Это один из главных критериев. Если клиент попадает в группу риска как проблемный заёмщик, шансы на одобрение заявки невысоки. Уровень дохода влияет и на размер кредита, и на процентный тариф. Месячный доход клиента, по мнению кредитора, должен быть эквивалентным трем выплатам по ипотеке.
3. Возрастные ограничения. Оптимальный возраст для потенциального заёмщика в Испании – 25-55 лет.
4. Финансовая репутация. Независимо от других показателей состояние кредитной истории, отражающей выплаты по всем кредитам клиента (или их отсутствии), может повлиять на кредитный лимит ипотеки. Особым преимуществом пользуется положительная кредитная история испанских и европейских банков.

Порядок оформления испанской ипотеки

Процедура состоит из следующих этапов:

Подготовка документации. Начать процесс необходимо до поиска квартиры. Следует заранее заказать банковские выписки, справки с места работы, выписку из НБКИ о кредитной истории, перевести документы на испанский язык.
Открыть счет в банке Испании (за 30-60 минут). Некоторые банки требуют дополнительные документы.
Получить NIE, номер нерезидента. Оформляется в Испании по прибытии. Нужен загранпаспорт (срок действия – не менее полугода), шенгенская виза, штамп о пересечении испанской границы.
Нерезидент ищет квартиру. Можно воспользоваться услугами посредников или все сделать самому с помощью тематических сайтов.
Заключить договор резерва, т.е. предварительный договор о приобретении квартиры. В нем прописывают стоимость жилья, максимальный срок оформления сделки продавца и покупателя.
Подать ипотечную заявку в банк. Потенциальный кредитор проанализирует документы и всю информацию о квартире и заявителе, что займет около недели.
Если банк одобрит заявку, клиенту будет оглашена сумма ипотеки и размер первоначального взноса. Нерезидент должен пополнить счет испанского банка на ту сумму первоначального взноса, которая будет установлена. Также понадобится сумма на дополнительные расходы.
Перед заключением каких-либо сделок и подписанием каких-либо договоров рекомендуется внимательно проверить условия и нюансы, все просчитать на ипотечном калькуляторе.
Заключить договор с банком и зарегистрировать сделку. Документы регистрируются в испанском реестре собственности (Registro de Propiedad).
Перечислить банку оставшуюся сумму. После регистрации обременения квартиры и права собственности кредитор перечисляет указанную в договоре сумму продавцу. Затем ежемесячно начинает списывать со счета сумму задолженности.

Тогда подготовленные россияне приезжают в Испанию уже с полным пакетом документов, и в таких случаях отказ в выдаче ипотечного займа составляет менее 5%.

Отвечая на вопрос, как купить квартиру в Испании в ипотеку и возможно ли это, следует ответить, что кредитная политика страны не самая жесткая по отношению к гражданам Российской Федерации. Большинство кредитных учреждений позволяет россиянам приобрести недвижимость в ипотеку.

Брать кредит лучше в проверенных государственных банках Испании, к примеру, в Caixa, Bankinter, BBVA, Sabadel. Эти организации предлагают программы с разными видами процентных ставок. Выдается в среднем до 80% от оценочной цены покупаемой квартиры на срок до 25-30 лет.

Ставки зависят от индекса Euribor, который периодически пересчитывается. Российский гражданин, который имеет стабильный высокий доход каждый месяц, готовый представить полную документацию, имеет самые высокие шансы на получение ипотеки в Испании на льготных условиях.